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2013年10月23日

北京收紧了土地的供给,直接造成新建房屋数量减少。与此同时,北京的人口扩张却大大增加了。

与很多人的印象不同,北京的房价并非没有便宜过。

甚至在1999-2003年间,北京的商品房销售价格还曾出现一个明显的下降。之前在1998年前后,北京的房价也曾动辄8-9000元每平米,而到2002年前后,天通苑、回龙观的很多新建住房,即使买房者没有任何关系,完全的市场价,每平米售价也就2000多元人民币左右;甚至在2003年,朝阳区青年路一带的新房房价也就3-4000元每平米左右。这样的房价难道还不便宜?

同期,一个典型的二线城市青岛市区的房价普遍都在5000元每平米左右(同样过去了接近十年,北京的房价上涨了6-10倍,而同期青岛的房价仅仅上涨了2倍)。

为什么那个时候北京的房价便宜?

因为那个时候北京的土地供给量特别大,新建住房数量特别多——也就是说,住房供应量大。

北京土地和住房供给量最大的时期应该是在2000年前后。虽然没有找到那些年住房供给量的数据,但普通人都能感觉到在那段时间北京住房建设的规模之大,足以令如今的很多人为之咋舌。

在供应规模上,我们看到,除了城市继续围绕主城区周边扩张之外,还新开辟了回龙观、天通苑、望京、通州等几个当时尚处在远郊的完全崭新的大型住宅区。仅仅在那四五年的时间里,北京就兴建了数量庞大的新建住宅——直到现在,当时大量建造的这些住宅还在让所有身在北京的人持续地在受益。

这也就是在那段时间里,北京的房价能够持续下降,房价也特别低的原因。

实际上,北京的房价重新开始大幅上涨是在2005年前后。

当然造成这种上涨的原因酝酿期还要在那之前,应该在2002年前后,因为土地控制问题,北京的土地供给逐渐开始扎紧了口袋,在经过两年的酝酿之后,在住房市场上这样供给的突然减少的后果便迅速地显现了——市场上住房供应量急剧减少,这也就导致了自2004年前后,北京的房价开始了第一轮的急剧上涨时期。

北京的土地供给是如何扎紧藩篱的?其中有多个深厚的原因。

其一,国土资源部门出台了严格的土地政策,严格限制土地的审批转让,并制定出了每年每一座城市全部的建设用地的总量。导致整体上各地政府在土地转让方面更加谨慎,不再象以往那样按照需求大量供应地块了。

在国土资源部门的土地控制行动中,一个重要的事件是1997年,杭州市成立土地储备中心。之后杭州全市土地就由国土管理部门统一垄断调控,实行严格的土地招标拍卖制度,禁止一切协议出让行为。2001年11月,杭州被国土资源部确定为全国国有土地资本运营的试点城市之一,随后杭州的经验被推广到全国。

这是对全国城市土地供应量打击最大也是最关键的一项政策!从此之后,全国所有城市的土地供应都受到了严格的监管和控制,再难以较为宽松地放出土地了——从此之后,中国很多城市的房价也就走上了一路上涨的不归之路。

其二,原先房地产开发企业除可以从市一级政府部门拿地之外,还可以通过其它途径拿地。比如搬迁的工厂区,一片拆迁的居民区,都可以成为开发商的一个重要土地供应地。早期,体制上对一些县镇级一级机关的土地控制还比较宽松,于是很多县镇机构利用自己的这些自主权也都大量供应出土地。但是,随着后来出台的规范土地转让的政策,逐渐让这些渠道断绝。这是影响并最终减少土地供应相当关键的一个因素。

在北京,2002年前后,首创集团在亚北温榆河投资兴建占地2500亩上城国际花园;珠江地产在通州工业区开建占地3000亩珠江国际新城;万科地产在京通黑庄户开发占地5000亩新楼盘,都是通过北京市下属的区县批到的土地。而这也是在那几年里,北京的住宅开发量特别大,房价也相对比较低的一大原因。

其三,2000年之前,国内曾掀起过兴建开发区的热潮,很多地方都办起了开发区,然后就可以在开发区的名义下大量提供土地以供建设用地用。但在2001年前后,许多媒体开始大量曝光“乱建开发区”的现象,导致大量开发区被裁撤,而剩余的虽然没有被裁撤,但开发区的面积也遭到了很大缩减。

如果开发区批准设立,那么就可以在政策上得到大量合法的建设土地出让,但这条途径丧失掉之后,也就直接减少了大量建房土地的供给。

其四,以往,各城市对建筑的密度并没有特别严格的规定,因此建房的单位一般都倾向于将建筑建得非常密集(关于这点,只要看一看中国大多数城市老城区的面貌就可以了)。但在2000-2003年间,一方面在政府的倡导和要求下,一方面也是部分地产企业造高品质住房经营策略引领下,低密度住房在一段时间内成为商品住房建设的主流。导致同样的土地出房率降低,这也是那两年房价飙涨的一个原因。

当时,很多房地产业内人士,以及相关政府部门考查了欧美以及新加坡等地之后,看到这些“先进国家”住房容积率水平一般都很低,便提出“我们不应该违犯这一规则,”因而要求住房降低容积率。而在开发商层面,许多开发商在那时也纷纷打造低密度的住宅,并将较低的容积率看做是住房建设上档次的一个象征。

很多媒体也推波助澜,纷纷称:“为优化人居环境……应加强对城郊结合部的十大边缘居住集团的规划,适当控制建筑密度……业已建成的望京居住区密度过大,塔楼林立,居住环境欠佳,当初规划之时缺乏长远眼光,今后应吸取教训。”而有关政府部门更是表示,“凡容积率超过1.3的房地产项目,一律不批,通过这样的严格控制,将……整体居住环境得到提升。”

自从北京收紧了土地的供给,直接造成新建房屋数量减少。

与此同时,北京的人口扩张却大大增加了。原因就在于大量涌入的、而且直到今天仍旧在继续涌入的外来人口。

我们每个人都可以看到,每年都有大量的大学毕业生来到北京寻梦,越来越多的外地人涌入到这座巨大的城市。这是非常正常的现象,是我国在市场经济环境下,资源进一步自发按照经济规律配置,得到更合理使用的必然结果。

但住房供应远远赶不上这些外来人口涌入的速度,在强劲的需求推动下,北京的房价便不断地创新高了。

很多媒体也推波助澜,纷纷称:“为优化人居环境……应加强对城郊结合部的十大边缘居住集团的规划,适当控制建筑密度……业已建成的望京居住区密度过大,塔楼林立,居住环境欠佳,当初规划之时缺乏长远眼光,今后应吸取教训。”而有关政府部门更是表示,“凡容积率超过1.3的房地产项目,一律不批,通过这样的严格控制,将……整体居住环境得到提升。”

自从北京收紧了土地的供给,直接造成新建房屋数量减少。

与此同时,北京的人口扩张却大大增加了。原因就在于大量涌入的、而且直到今天仍旧在继续涌入的外来人口。

我们每个人都可以看到,每年都有大量的大学毕业生来到北京寻梦,越来越多的外地人涌入到这座巨大的城市。这是非常正常的现象,是我国在市场经济环境下,资源进一步自发按照经济规律配置,得到更合理使用的必然结果。

但住房供应远远赶不上这些外来人口涌入的速度,在强劲的需求推动下,北京的房价便不断地创新高了。

Via 苏东

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